Les prix de l'immobilier aux Canaries
Le marché canarien s'est nettement tendu depuis 2021, porté par la demande étrangère et par l'arrivée de travailleurs à distance. L'écart entre les zones s'est creusé davantage encore que le niveau moyen n'a monté.
| Zone | Prix indicatif au m² | Dynamique |
|---|---|---|
| Sud de Tenerife, Costa Adeje | 2 800 - 3 800 EUR | La zone la plus chère et la plus demandée |
| Las Palmas de Gran Canaria | 2 300 - 3 200 EUR | Tension forte près de Las Canteras |
| Santa Cruz de Tenerife | 1 900 - 2 600 EUR | Marché local, moins spéculatif |
| Nord de Tenerife | 1 700 - 2 400 EUR | Le meilleur rapport des grandes îles |
| Lanzarote et Fuerteventura | 2 000 - 2 900 EUR | Offre limitée, forte demande étrangère |
| La Palma, La Gomera, El Hierro | 1 100 - 1 800 EUR | Marché étroit, transactions rares |
Deux remarques sur la lecture de ces chiffres. D'abord, la dispersion à l'intérieur d'une même commune est énorme : un appartement avec vue mer et un logement à trois rues de là peuvent varier de 40 %.
Ensuite, le marché est peu liquide sur les îles occidentales. Peu de transactions signifie des références de prix fragiles, des délais de vente longs, et une difficulté réelle à revendre rapidement. C'est un point à peser si l'achat n'est pas destiné à durer.
Les frais d'acquisition réels
La règle pratique est simple : ajoutez 8 à 10 % au prix affiché. Le détail dépend surtout du caractère neuf ou ancien du bien, qui change la nature de l'impôt dû.
| Poste | Bien ancien | Bien neuf |
|---|---|---|
| Impôt principal | Impôt de transmission patrimoniale | IGIC au taux applicable |
| Actes juridiques documentés | Sans objet | Applicable |
| Notaire | 0,5 - 1 % selon le prix | 0,5 - 1 % |
| Registre de la propriété | 0,3 - 0,5 % | 0,3 - 0,5 % |
| Avocat ou gestor | 1 - 1,5 % | 1 - 1,5 % |
| Frais bancaires si financement | 1 - 2 % | 1 - 2 % |
Le taux canarien de l'impôt de transmission est inférieur à celui de plusieurs autres communautés autonomes espagnoles, ce qui rend l'acquisition dans l'ancien relativement moins coûteuse qu'ailleurs en Espagne. Comme il s'agit d'un impôt régional, son taux peut être révisé par le gouvernement des Canaries : vérifiez le taux en vigueur au moment de votre projet.
Les étapes d'un achat aux Canaries
- 1
Obtenir le NIE et un compte bancaire
Le NIE est exigé de chaque acheteur avant la signature, sans exception. Un compte espagnol facilite les paiements et les prélèvements ultérieurs, taxe foncière et charges comprises.
Obtenir son NIE→ - 2
Vérifier le bien avant toute réservation
Nota simple du registre de la propriété, situation urbanistique auprès de la mairie, charges de copropriété, dettes éventuelles et destination autorisée du logement.
- 3
Signer un contrat de réservation
Il bloque le bien contre une somme modeste. C'est déjà un engagement : faites-le relire avant de signer, notamment sur les conditions de restitution.
- 4
Le contrat privé d'arrhes
Le contrato de arras fixe le prix, le calendrier et les conditions. La formule usuelle prévoit que l'acheteur qui renonce perd son acompte et que le vendeur qui renonce le rembourse au double.
- 5
La signature chez le notaire
L'escritura pública est signée devant notaire, avec paiement du solde. Une procuration notariée permet de se faire représenter si vous ne pouvez pas être présent.
- 6
Impôts et inscription au registre
L'impôt de mutation se paie dans un délai court après l'acte, puis le bien est inscrit au registre de la propriété. C'est cette inscription qui rend votre droit opposable.
Une différence essentielle avec la France : le notaire espagnol ne conduit pas les vérifications préalables pour votre compte. Il authentifie l'acte et contrôle la légalité formelle. La recherche des charges, des servitudes et de la conformité urbanistique relève de votre avocat.
Les deux pièges propres aux Canaries
Au-delà des précautions habituelles, l'archipel présente deux risques spécifiques que les acheteurs français découvrent souvent trop tard.
Le zonage touristique. Dans certaines zones classées touristiques, la réglementation restreint l'usage résidentiel permanent des logements situés dans des complexes destinés à l'exploitation touristique. Acheter un appartement dans un complexe de ce type pour y vivre à l'année peut se heurter à sa destination légale. Cela n'apparaît ni sur l'annonce ni à la visite : cela se vérifie auprès de la mairie.
Les constructions en sol rural. Beaucoup de maisons vendues avec vue, terrain et prix attractif se trouvent sur du sol rural ou protégé, où la construction était interdite ou soumise à des conditions. Certaines n'ont jamais été régularisées. Le bien peut être vendu, habité, et rester juridiquement fragile, avec un accès au crédit et à l'assurance compliqué.
Louer son bien : ce qui est autorisé
Beaucoup d'achats reposent sur un projet de location saisonnière. Or c'est précisément le domaine où la réglementation canarienne s'est le plus durcie.
Location touristique
Le règlement de copropriété
Location longue durée
Fiscalité des loyers
La conséquence pratique est nette : si la rentabilité de votre achat repose sur la location touristique, vérifiez l'autorisation avant de signer, et pas seulement la réglementation générale. Le règlement de la copropriété concernée est le document déterminant.
La fiscalité de la détention et de la revente
Posséder un bien aux Canaries entraîne des obligations annuelles, y compris si vous n'y résidez pas et si le logement reste vide.
- Impôt des non-résidents, déclaré chaque année. Sans location, la base est un revenu théorique calculé sur la valeur cadastrale. Avec location, ce sont les loyers perçus.
- IBI, la taxe foncière communale, prélevée par la mairie sur la valeur cadastrale.
- Charges de copropriété, souvent significatives dans les résidences avec piscine, jardins ou sécurité.
- Retenue à la revente : lorsqu'un non-résident vend, l'acheteur doit retenir une part du prix et la verser au Trésor espagnol comme acompte sur l'impôt de plus-value.
S'ajoute une taxe communale sur la plus-value des terrains urbains, la plusvalía municipal, due à la revente et calculée par la mairie. Elle est généralement à la charge du vendeur, sauf accord contraire.
L'ensemble du cadre fiscal canarien, y compris l'IGIC et les régimes spécifiques, est détaillé dans notre guide de la fiscalité aux Canaries. Et si l'achat s'accompagne d'une installation, le parcours administratif est décrit sur notre page démarches.
Financer un achat aux Canaries
Les banques espagnoles prêtent aux acheteurs étrangers, mais la quotité dépend fortement de votre statut de résidence.
| Profil | Quotité de financement usuelle | Remarque |
|---|---|---|
| Résident fiscal en Espagne | Jusqu'à 80 % | Conditions proches d'un dossier local |
| Non-résident européen | 60 à 70 % | Apport plus élevé exigé |
| Non-résident hors Union | 50 à 60 % | Dossier plus lourd, taux souvent supérieur |
Les frais annexes du crédit, expertise du bien, frais de dossier, assurance, ajoutent généralement 1 à 2 % du montant financé. Depuis la réforme espagnole du crédit immobilier, une partie des frais autrefois supportés par l'emprunteur est passée à la charge de la banque, ce qui a assaini la comparaison entre offres.
Deux conseils de méthode. Faites établir une offre de principe avant de signer les arrhes, le calendrier de la vente étant contraint. Et comparez au moins trois établissements : les écarts de conditions entre banques espagnoles restent importants sur les dossiers de non-résidents.