Immobilier aux Canaries : guide 2026
Acheter ou louer aux Canaries : prix, frais, restrictions et procédure. Tout ce qu'un Français doit savoir avant d'investir dans l'archipel.
Cadre légal : qui peut acheter ?
En tant que citoyen de l'Union européenne, vous pouvez acheter librement un bien immobilier aux Canaries. Il n'existe aucune restriction de nationalité pour les européens. Vous aurez simplement besoin d'un NIE et d'un compte bancaire espagnol pour signer l'acte authentique chez le notaire.
Les non-européens peuvent également acheter un bien, mais doivent obtenir un NIE spécifique et remplir des formalités supplémentaires. L'achat d'un bien d'une valeur supérieure à 500 000 EUR peut permettre d'obtenir un visa de résidence (Golden Visa), bien que ce programme soit en cours de révision en 2026.
Frais d'acquisition
Les frais d'achat aux Canaries sont inférieurs à ceux de la France métropolitaine et du continent espagnol, principalement grâce à l'IGIC réduit.
| Poste | Bien neuf | Bien ancien |
|---|---|---|
| Taxe principale | IGIC : 7% | ITP : 6,5% |
| Frais de notaire | 0,5% à 1% | 0,5% à 1% |
| Registre de la propriété | 0,3% à 0,5% | 0,3% à 0,5% |
| Honoraires avocat | 1% à 1,5% | 1% à 1,5% |
| Gestoria | 300 - 600 EUR | 300 - 600 EUR |
| Total estimé | 10% - 12% | 9% - 11% |
Avantage Canaries : sur le continent espagnol, l'ITP (bien ancien) est de 6% à 10% selon la communauté autonome, et la TVA (bien neuf) est de 10%. Aux Canaries, les taux sont systématiquement plus bas.
Prix moyens par zone (2026)
Les prix immobiliers varient fortement selon l'île, la ville et la proximité de la côte. Voici une estimation des prix moyens au mètre carré pour les principales zones.
| Zone | Achat (EUR/m2) | Location (EUR/mois T2) |
|---|---|---|
| Las Palmas centre | 2 200 - 3 200 | 800 - 1 200 |
| Santa Cruz de Tenerife | 1 800 - 2 800 | 700 - 1 100 |
| Costa Adeje (sud Tenerife) | 3 000 - 5 000 | 1 000 - 1 800 |
| Maspalomas (Gran Canaria) | 2 800 - 4 500 | 900 - 1 500 |
| Arrecife (Lanzarote) | 1 600 - 2 400 | 600 - 900 |
| Puerto del Rosario (Fuerteventura) | 1 400 - 2 200 | 550 - 850 |
| La Laguna (Tenerife) | 1 600 - 2 600 | 650 - 1 000 |
Sources : Idealista, Fotocasa, registre de la propriété. Prix indicatifs, début 2026.
Restrictions en zone touristique
Certaines zones des Canaries sont classées en tant que "suelo turistico" (sol touristique). Les biens situés dans ces zones sont destinés à un usage touristique et ne peuvent pas être utilisés comme résidence principale. Cela concerne principalement les complexes d'appartements dans les zones balnéaires du sud de Tenerife et de Gran Canaria.
Attention : avant d'acheter, vérifiez systématiquement le classement urbanistique du terrain (cedula urbanistica) auprès de la mairie. Un bien en zone touristique ne peut pas être enregistré comme domicile, ce qui empêche l'empadronamiento et l'accès à certains services publics.
Hypotheque pour les étrangers
Les banques espagnoles accordent des hypothèques aux étrangers, y compris aux non-résidents. Les conditions principales sont :
Résidents
- ✓Financement jusqu’à 80% de la valeur
- ✓Durée : 15 à 30 ans
- ✓Taux fixe : 2,5% à 3,5% (2026)
- ✓Taux variable : Euribor + 0,8% à 1,5%
Non-résidents
- ✓Financement jusqu’à 60-70% de la valeur
- ✓Durée : 15 à 25 ans
- ✓Taux légèrement plus élevés (+0,3%)
- ✓Justificatifs de revenus du pays d'origine
Étapes de l'achat immobilier
Obtenir un NIE et ouvrir un compte bancaire
Le NIE est indispensable pour toute transaction immobilière. Ouvrez un compte espagnol pour les virements.
Rechercher le bien et vérifier le statut juridique
Visitez les biens, puis vérifiez la Nota Simple au Registro de la Propiedad (charges, hypothèques, litiges).
Signer le contrato de arras (compromis)
Versez un acompte de 10% du prix. Si l'acheteur se retire, il perd l'acompte. Si le vendeur se retire, il doit rembourser le double.
Obtenir le financement
Si besoin, demandez une hypotheque auprès d'une ou plusieurs banques. Comptez 4 à 8 semaines pour l'approbation.
Signer l'escritura publica chez le notaire
L'acte authentique est signé devant notaire. Le paiement du solde se fait par chèque bancaire ou virement certifié.
Inscrire le bien au registre de la propriété
Votre avocat ou gestoria inscrit la propriété à votre nom au Registro de la Propiedad. Comptez 1 à 3 mois.