Immobilier aux Canaries : guide 2026
Acheter ou louer aux Canaries : prix, frais, restrictions et procedure. Tout ce qu'un Francais doit savoir avant d'investir dans l'archipel.
Cadre legal : qui peut acheter ?
En tant que citoyen de l'Union europeenne, vous pouvez acheter librement un bien immobilier aux Canaries. Il n'existe aucune restriction de nationalite pour les europeens. Vous aurez simplement besoin d'un NIE et d'un compte bancaire espagnol pour signer l'acte authentique chez le notaire.
Les non-europeens peuvent egalement acheter un bien, mais doivent obtenir un NIE specifique et remplir des formalites supplementaires. L'achat d'un bien d'une valeur superieure a 500 000 EUR peut permettre d'obtenir un visa de residence (Golden Visa), bien que ce programme soit en cours de revision en 2026.
Frais d'acquisition
Les frais d'achat aux Canaries sont inferieurs a ceux de la France metropolitaine et du continent espagnol, principalement grace a l'IGIC reduit.
| Poste | Bien neuf | Bien ancien |
|---|---|---|
| Taxe principale | IGIC : 7% | ITP : 6,5% |
| Frais de notaire | 0,5% a 1% | 0,5% a 1% |
| Registre de la propriete | 0,3% a 0,5% | 0,3% a 0,5% |
| Honoraires avocat | 1% a 1,5% | 1% a 1,5% |
| Gestoria | 300 - 600 EUR | 300 - 600 EUR |
| Total estime | 10% - 12% | 9% - 11% |
Avantage Canaries : sur le continent espagnol, l'ITP (bien ancien) est de 6% a 10% selon la communaute autonome, et la TVA (bien neuf) est de 10%. Aux Canaries, les taux sont systematiquement plus bas.
Prix moyens par zone (2026)
Les prix immobiliers varient fortement selon l'ile, la ville et la proximite de la cote. Voici une estimation des prix moyens au metre carre pour les principales zones.
| Zone | Achat (EUR/m2) | Location (EUR/mois T2) |
|---|---|---|
| Las Palmas centre | 2 200 - 3 200 | 800 - 1 200 |
| Santa Cruz de Tenerife | 1 800 - 2 800 | 700 - 1 100 |
| Costa Adeje (sud Tenerife) | 3 000 - 5 000 | 1 000 - 1 800 |
| Maspalomas (Gran Canaria) | 2 800 - 4 500 | 900 - 1 500 |
| Arrecife (Lanzarote) | 1 600 - 2 400 | 600 - 900 |
| Puerto del Rosario (Fuerteventura) | 1 400 - 2 200 | 550 - 850 |
| La Laguna (Tenerife) | 1 600 - 2 600 | 650 - 1 000 |
Sources : Idealista, Fotocasa, registre de la propriete. Prix indicatifs, debut 2026.
Restrictions en zone touristique
Certaines zones des Canaries sont classees en tant que "suelo turistico" (sol touristique). Les biens situes dans ces zones sont destines a un usage touristique et ne peuvent pas etre utilises comme residence principale. Cela concerne principalement les complexes d'appartements dans les zones balneaires du sud de Tenerife et de Gran Canaria.
Attention : avant d'acheter, verifiez systematiquement le classement urbanistique du terrain (cedula urbanistica) aupres de la mairie. Un bien en zone touristique ne peut pas etre enregistre comme domicile, ce qui empeche l'empadronamiento et l'acces a certains services publics.
Hypotheque pour les etrangers
Les banques espagnoles accordent des hypotheques aux etrangers, y compris aux non-residents. Les conditions principales sont :
Residents
- ✓Financement jusqu'a 80% de la valeur
- ✓Duree : 15 a 30 ans
- ✓Taux fixe : 2,5% a 3,5% (2026)
- ✓Taux variable : Euribor + 0,8% a 1,5%
Non-residents
- ✓Financement jusqu'a 60-70% de la valeur
- ✓Duree : 15 a 25 ans
- ✓Taux legerement plus eleves (+0,3%)
- ✓Justificatifs de revenus du pays d'origine
Etapes de l'achat immobilier
Obtenir un NIE et ouvrir un compte bancaire
Le NIE est indispensable pour toute transaction immobiliere. Ouvrez un compte espagnol pour les virements.
Rechercher le bien et verifier le statut juridique
Visitez les biens, puis verifiez la Nota Simple au Registro de la Propiedad (charges, hypotheques, litiges).
Signer le contrato de arras (compromis)
Versez un acompte de 10% du prix. Si l'acheteur se retire, il perd l'acompte. Si le vendeur se retire, il doit rembourser le double.
Obtenir le financement
Si besoin, demandez une hypotheque aupres d'une ou plusieurs banques. Comptez 4 a 8 semaines pour l'approbation.
Signer l'escritura publica chez le notaire
L'acte authentique est signe devant notaire. Le paiement du solde se fait par cheque bancaire ou virement certifie.
Inscrire le bien au registre de la propriete
Votre avocat ou gestoria inscrit la propriete a votre nom au Registro de la Propiedad. Comptez 1 a 3 mois.